Ablauf einer Zwangsräumung

Nachdem ein Titel auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung erstritten wurde, muss der Ablauf einer Zwangsräumung sorgfältig geplant sein. Nur bei umsichtigem Vorgehen kann der Vermieter das „schwarze Loch“ der Kosten der Zwangsvollstreckung noch umschiffen. Lesen Sie hier mehr zum Ablauf einer Zwangsräumung und den Wegen, wie ein erfahrener Anwalt für Mietrecht Ihnen bares Geld und Zeit sparen kann.

 

Beibringung der erforderlichen Dokumente

Hat man das sogenannte Räumungsurteil bzw. den Titel auf Räumung endlich in der Hand, kann damit alleine noch nicht die Zwangsräumung betrieben werden. Vielmehr muss die „vollstreckbare Ausfertigung“ beantragt werden. Nur hiermit kann der Gerichtsvollzieher, wie der Name schon vermuten lässt, die Vollstreckung betreiben. Dieses Dokument wird bei den zuständigen Amtsgerichten, welche auch den Titel erlassen haben, beantragt. Damit diese Kopie des Urteils zur Zwangsräumung verwendet werden kann, muss eine Abschrift des Räumungstitels zunächst dem Beklagten zugestellt werden. Sollte es Probleme bei der Zustellung an den oder die Beklagten geben, sind weitere Schritte einzuleiten. So kann der Rechtsanwalt zum Beispiel helfen, eine öffentliche Zustellung zu bewirken. Fragen hierzu können wir Ihnen gerne im Rahmen einer Beratung beantworten.

 

Auftrag an den Gerichtsvollzieher

Hat man letztendlich den Titel in Form der vollstreckbaren Ausfertigung in der Hand, muss dieser zusammen mit dem schriftlichen Auftrag an den Gerichtsvollzieher unter Stellung eines wohl überlegten Vollstreckungsauftrags versendet werden. Neben der tatsächlichen Herausgabe der Wohnung bedenkt der erfahrene Anwalt für Mietrecht bei der Beauftragung des Gerichtsvollziehers auch, dass für die Beauftragung des Gerichtsvollziehers weitere Kosten entstehen können. Auch die Kosten des Rechtsanwalts wird der erfahrene Mietrechtler bereits bei Beauftragung des Gerichtsvollziehers zur zwangsweisen Durchsetzung anmelden.

Zuvor bedacht werden sollte, auf welche Art die Wohnung geräumt werden soll. Den Ablauf einer Zwangsräumung hat daher der Vermieter in der Hand. Soweit der Mieter Schulden hinterlassen hat, bietet es sich an, verwertbares Eigentum des Mieters durch den Gerichtsvollzieher verwerten zu lassen. Ein entsprechender Antrag sollte schon frühzeitig gestellt werden. Ist jedoch davon auszugehen, dass das Eigentum des Mieters keinen nennenswerten Wert mehr haben wird, kann auf die Versteigerung des Eigentums des Mieters verzichtet werden. Hierdurch spart der Vermieter im besten Fall einige hunderte oder tausende Euro an Gebühren. Lassen Sie sich hierzu ausführlich von ihrem erfahrenen Anwalt für Mietrecht beraten.

Nachdem die Entscheidung für eine Räumungsart getroffen wurde, muss der sorgfältig bedachte Antrag an den Gerichtsvollzieher übermittelt werden. Je nach Bundesland steht den Rechtsanwälten dafür heutzutage bereits ein elektronisches System zur Verfügung, welches den Zeitaufwand minimiert.

 

Vorschussanforderung des Gerichtsvollziehers

Hat der Gerichtsvollzieher der Räumungsauftrag erhalten, so wird üblicherweise einen Vorschuss auf dessen Kosten in Höhe von mehreren hundert Euro angefordert. Hiermit deckt der Gerichtsvollzieher seine eigenen Kosten, sowie gegebenenfalls die Kosten der von ihm beauftragten Hilfspersonen. Je nach Eigenleistung des Vermieters lassen sich auch hier noch einige Kosten einsparen. Zu den Details befragen Sie bitte einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht.

Üblicherweise wird der Gerichtsvollzieher bereits bei Anforderung des Vorschusses darauf hinweisen, dass die Vollstreckung erst betrieben wird, wenn der Vorschuss auf dem Konto des Gerichtsvollziehers eingegangen ist. Daher ist es im eigenen Interesse des Vermieters, wenn er den Vorschuss zügig einzahlt.

Bereits jetzt legt der Gerichtsvollzieher jedoch üblicherweise ein Datum fest, dem die Zwangsräumung stattfinden soll. Nach unserer Erfahrung hängt das Datum der Zwangsräumung stark von der Auslastung des Gerichtsvollziehers und der Größe des zu räumenden Objektes ab. Rechnen Sie jedoch in Wohnraumsachen mit mindestens einem Monat Vorlaufzeit.

 

Mitteilung an den Mieter

Hat der Gerichtsvollzieher den Vorschuss erhalten, wird er eine Mitteilung über die bevorstehende Zwangsräumung an den Mieter senden. Der Gerichtsvollzieher gibt dem Mieter damit Gelegenheit, auf eigene Veranlassung und unter Vermeidung von weiteren Kosten die Wohnung selbstständig zu räumen. Häufig genug wird der Mieter jedoch bis zum Datum der Zwangsräumung in der Wohnung verbleiben. Mit dieser Mitteilung erhält der Mieter auch ein Hinweis Schreiben, das ihm noch weitere Rechtsmittel und Rechtsbehelfe zur Verfügung stehen können. So ist es nicht ungewöhnlich, dass erst durch das Schreiben des Gerichtsvollziehers bei dem Mieter die Idee aufkommt, einen Räumungsschutzantrag zu stellen.

 

Letzte Anträge des Mieters

Auch im Vollstreckungsverfahren kann der Mieter noch Rechte geltend machen. So steht dem Mieter gegebenenfalls einen Antrag auf Räumungsschutz zu. In Fällen, in denen der Mieter etwa kurzzeitig schwer erkrankt ist, vor einer wichtigen Abschlussprüfung steht, das Schuljahr der schulpflichtigen Kinder kurz vor dem Ende steht oder andere wichtige Gründe vorliegen, kann das zuständige Gericht auf Antrag des Beklagten eine weitere Räumungsfrist gewähren. In diesem Fall wird der Gerichtsvollzieher den bereits angesetzten Räumungstermin absagen müssen. Sowohl der Mieter, als auch der Vermieter tun in diesen Fällen gut daran, einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht zurate zu ziehen.

 

Tag der Räumung

Am vom Gerichtsvollzieher festgesetzten Tag der Zwangsräumung wird dieser zur von ihm vorgegebenen Zeit an der zu räumenden Mietsache erscheinen. Sollte der Mieter nicht freiwillig die Wohnung herausgeben, so kann der Gerichtsvollzieher die Herausgabe unter Zwang durchsetzen. Selbst wenn der Mieter alle Schlüssel zur Wohnung und den sonstigen Räumen herausgibt, empfiehlt es sich doch stets, alle relevanten Schlösser auszutauschen. Schließlich ist nie auszuschließen, dass der Mieter Nachschlüssel hat anfertigen lassen.

Abhängig vom Räumungsantrag des Vermieters wird der Gerichtsvollzieher entweder nur die Schlösser tauschen, oder auch die Gegenstände in der Wohnung zur weiteren Verwertung in seine Pfandkammer verbringen. Hierzu wird der Gerichtsvollzieher ein Speditionsunternehmen beauftragen, dessen Kosten gegebenenfalls aus dem Vorschuss gedeckt werden müssen.

Verbleiben die Gegenstände des Mieters in der Wohnung, kann der Vermieter seinen Vermieterpfandrecht hieran auch selbsttätig ausüben. Zunächst hat er diese jedoch zu verwahren. Sollte während der Verwahrungsdauer ein Schaden an den Gegenständen auftreten, befragen Sie bitte in jedem Einzelfall einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht zur zivilrechtlichen Haftung hierfür.

Die Kosten für eine Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher, wird dieser zunächst versuchen aus dem Versteigerungserlös zu decken. Sollte dies nicht möglich sein, sind die überschießenden Kosten vom Auftraggeber zu decken. Überlegen Sie sich daher vorher gut, ob Sie diesen Schritt gehen möchten. Je nach Wert der verbleibenden Gegenstände des Mieters, kommt auch eine Versteigerung durch den Vermieter bzw. ein von diesem beauftragten Auktionator in Betracht. Sollte dies für Sie in Betracht kommen, befragen Sie bitte einen Anwalt für Mietrecht, der Ihnen ermächtige Auktionatoren benennen können wird.

Nachdem in Anwesenheit des Gerichtsvollziehers die Schlösser getauscht wurden und die Wohnung an den Vermieter übergeben wurde, sollte der Vermieter dem Mieter auf keinen Fall mehr Zugang zur Wohnung gestatten. Insbesondere sollte es vermieden werden, den Mieter alleine in die Wohnung zu lassen.

 

Im Nachgang

Nachdem der Mieter aus dem Besitz der Wohnung gesetzt wurde, stellt sich im Nachgang die Frage, wie die Kosten der Zwangsvollstreckung gedeckt werden können. Der Gerichtsvollzieher wird einige Wochen nach dem Vollstreckungstermin über seine Kosten abrechnen. Sollte der Vorschuss nicht ausreichend gewesen sein, wird er vom Vermieter den Restbetrag einfordern.

Sollten Gegenstände des Mieters in der Wohnung verblieben sein, der Vermieter dies aufzubewahren. Es obliegt dann dem Vermieter, ob und wie er diese Gegenstände verwerten möchte. Bitte befragen Sie im Einzelfall einen erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht.

Soweit der Mieter solvent ist und noch offenen Forderungen bestehen, die nicht durch die Verwertung des Eigentums des Mieters gedeckt wurden, kann ihr Rechtsanwalt gegebenenfalls auch einen verzogenen Mieter ausfindig machen und die weitere Vollstreckung betreiben. Auch die Verwertung der Mietkaution kommt noch in Betracht. Bedenken Sie hierbei auch, dass eventuell noch die Nebenkostenabrechnung für das vorangegangene und das laufende Jahr zu erstellen sind.

 Falls Sie noch Fragen zum Ablauf einer Zwangsräumung haben sollten, können Sie uns gerne kontaktieren.